Vous souhaiteriez être le seul propriétaire d’un bien en indivision ? Vous avez acheté une maison à 2, mais vous vous séparez et vous aimeriez conserver votre bien immobilier ? Vous faites partie d’une fratrie et vous venez d’hériter d’un bien immobilier ? Toutes ces situations impliquent inévitablement le paiement d’une compensation financière appelée « soulte ». S’il existe des crédits en cours de remboursement, le rachat de soulte peut représenter une charge supplémentaire, particulièrement délicate à incorporer à votre quotidien. Ce petit guide vous explique tout ce que vous devez savoir sur le rachat de soulte, son mode de calcul, son financement et les diverses situations dans lesquelles il peut être lancé.
Définition de la soulte
Dans le jargon juridique, la soulte désigne une somme d’argent versée lors d’un partage de biens ou pendant une opération financière. La soulte est la valeur du patrimoine détenu par l’ex-époux ou les cohéritiers. Utilisée pour finaliser un partage, elle correspond généralement à une compensation. Autrement dit, il s’agit d’un montant versé par l’un des contractants à un autre pour compenser l’excédent de valeur du ou des biens qu’il reçoit en propriété.
La soulte est donc payée par la personne qui souhaite obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier. Lorsqu’une personne reçoit un lot d’une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre, elle doit dédommager les autres propriétaires du bien en leur versant une soulte. Il en est de même en cas d’échange, si les biens échangés ont des valeurs différentes.
Qu’est-ce que le rachat de soulte ?
Le rachat de soulte désigne donc une opération financière qui, comme son nom l’indique, consiste à racheter les parts que détient son ex-conjoint ou ses cohéritiers sur un bien. Le rachat de soulte intervient généralement à la suite d’un divorce, lors d’une séparation ou dans le cadre d’une succession. Cette opération implique diverses étapes telles que :
- l’évaluation du bien,
- la négociation du montant de la soulte,
- la détermination des modalités de financement,
- la validation du rachat de soulte.
La procédure de rachat de soulte doit se faire dans un cadre légal sous la supervision d’un officier public, autrement dit un notaire. L’acte notarié est appelé « acte de partage » dans le cadre d’un héritage et « état liquidatif » lorsqu’il s’agit d’un divorce. Il représente la forme juridique la plus adéquate pour valider cette opération financière.
Quels sont les biens qui peuvent faire l’objet d’un rachat de soulte ?
En cas de séparation, de divorce ou de succession, les biens immobiliers ou mobiliers sont directement impactés. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison, d’un véhicule ou encore d’une œuvre d’art entre autres. Ainsi, une personne qui souhaite obtenir une partie ou la totalité de ces biens peut acquérir les parts détenues par les autres héritiers ou par son conjoint. Il lance alors une procédure de rachat de soulte.
Dans quels cas peut-on procéder à un rachat de soulte ?
Le rachat de soulte intervient généralement dans deux cas de figure, à savoir lors d’un divorce ou d’une séparation et pendant une succession. On peut aussi procéder à un rachat de soulte lors d’une dissolution de l’indivision.
Lors d’un divorce ou d’une séparation
En cas de séparation, divorce, fin de concubinage ou rupture de Pacs, les biens que vous possédez avec votre conjoint doivent être partagés. Pour équilibrer le partage de vos liquidités, de vos placements, de vos biens immobiliers et mobiliers, le paiement d’une somme d’argent est souvent nécessaire. Ainsi, l’un des époux peut verser une compensation à l’autre pour conserver la totalité du bien après le divorce ou la séparation. Les deux époux peuvent par ailleurs décider de revendre le bien et de partager la somme recueillie.
Dans le cadre d’une succession et d’un partage d’héritage
Lors d’une succession ou dans le cadre d’un partage d’héritage, vous aurez peut-être des compensations à verser à vos frères et sœurs. Ceci est notamment le cas si la valeur de votre héritage est supérieure à celle des autres héritiers. Le paiement d’une soulte permettra de clôturer le partage des biens en indivision. Le montant de la soulte dépendra dans ce cas du nombre de personnes qui composent la fratrie.
Lors d’une dissolution de l’indivision
Un bien hérité ou acheté à plusieurs est appelé indivis ou bien en indivision. Il est par conséquent la propriété d’une ou plusieurs personnes appelées indivisaires. Il peut s’agir d’un bien immobilier ou mobilier. Ce bien peut être cédé ou acquis par l’un des propriétaires ou par un tiers si ces derniers donnent leur accord. Celui qui reçoit la part en indivision doit alors procéder à un rachat de soulte en versant aux autres propriétaires une compensation financière.
Pour réaliser une donation-partage
La donation-partage consiste à organiser sa succession de son vivant, en partageant tout ou partie de ses biens au bénéfice de ses héritiers (enfants, petits-enfants, époux…). La soulte est dans ce cas payée par le donataire. Elle correspond à la somme versée afin d’équilibrer la valeur des lots donnés.
Comment se calcule la soulte ?
Le montant de la soulte est calculé sur la valeur actuelle du bien, mais aussi sur la part détenue par chacun des propriétaires (conjoint ou héritiers) et l’apport en numéraire effectué par chacun. Pour connaître la valeur actuelle du bien, il est conseillé de recourir au service d’un professionnel. S’il s’agit par exemple d’un logement, seuls un agent immobilier ou un notaire pourront effectuer une ou plusieurs estimations du bien.
La soulte doit correspondre à la valeur nette du bien, divisée par le nombre de personnes impliquées dans le partage. Outre le notaire et l’agent immobilier, le montant de la soulte peut aussi être déterminé par un accord amiable entre les membres de la famille ou les ex-conjoints. En fonction de la valeur nette du bien immobilier, le prix du rachat de la soulte diffère selon que son acquisition a été ou non financée par un crédit immobilier.
Le bien n’est pas financé par un prêt immobilier
Dans ce cas, le calcul du rachat de la soulte est relativement simple. Il suffit de compter la part du bien détenue par l’autre partie. Prenons l’exemple d’un bien immobilier dont la valeur actuelle est de 200 000 € et il est détenu à 50 % par l’un et 50 % par l’autre. Pour obtenir la pleine propriété du bien, la partie procédant au rachat devra verser 200 000 * 50 % à l’autre, soit 100 000 €.
Le bien est financé par un prêt immobilier
Le calcul du rachat de soulte est différent dans ce cas de figure. La partie procédant au rachat du bien devra non seulement régler la soulte, mais il devra aussi s’acquitter du montant du prêt restant. Prenons toujours l’exemple précédent avec un montant de 30 000 € à rembourser à l’établissement prêteur. La partie qui ne procède pas au rachat recevra alors 85 000 €, soit (200 000 – 30 000)/2. Pour obtenir la pleine propriété du bien, la partie procédant au rachat devra verser au total 85 000 € + 30 000 €, soit 115 000 €.
Comment financer un rachat de soulte ?
Les opérations de rachat de soulte sont rarement réglées au comptant, car les montants sont souvent élevés, surtout lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier. La plupart des indivisaires qui souhaitent racheter les parts des autres propriétaires ou codétenteurs du bien ont généralement recours à un crédit immobilier d’acquisition ou à un crédit hypothécaire.
Ce crédit est habituellement contracté pour une durée comprise entre 10 et 25 ans, avec un taux qui peut parfois être majoré de 0,10 % par rapport au taux du marché. Le montant accordé par l’établissement bancaire est calculé en fonction de la soulte et, le cas échéant, du capital restant à rembourser du précédent crédit. Dans certains cas, l’emprunteur doit également domicilier ses revenus dans l’établissement prêteur si ceci n’est pas encore le cas.
Comme c’est le cas pour tout emprunt immobilier, la banque étudie minutieusement le dossier de l’emprunteur et vérifie si ses revenus sont en adéquation avec le montant demandé. Si votre dossier n’est pas assez solide, vous pouvez faire face à un refus de crédit pour votre rachat de soulte.
Quels sont les frais de notaire lors d’un rachat de soulte ?
Le rachat de soulte exige des démarches administratives qui ne sont pas gratuites. Les frais de notaire sont généralement répartis entre les différentes parties qui font l’objet d’un rachat de soulte. Dans le cadre d’une succession, ils sont partagés entre les héritiers selon leurs parts respectives dans le bien immobilier. S’il s’agit d’un divorce, les frais de notaire sont à la charge des deux époux. Ici également, il y a partage, c’est-à-dire que chaque partie paie sa part en tenant compte du rachat de la soulte par l’un d’eux.
En ce qui concerne les frais de notaire, prévoyez en moyenne entre 2 et 3 % de la valeur de la soulte pour un bien immobilier qui a moins de 5 ans. S’il s’agit d’un bien ancien, comptez en général entre 7 et 8 % de la valeur de la soulte. En complément des frais de notaire, prévoyez aussi un droit de mutation, les frais liés à la contribution de sécurité immobilière et les frais bancaires applicables en cas de désolidarisation du prêt immobilier.
